عن سوق البيع والشراء.. هل يجوز للمشترى حبس ثمن المبيع عن البائع؟.. المشرع أجاز ووضع 3 شروط للحصول عليه أبرزها خشية المشترى من نزع المبيع من تحت يده.. و3 شروط أخرى لسقوط الحق.. والنقض تتصدى للأزمة

الثلاثاء، 23 يونيو 2020 12:00 ص
عن سوق البيع والشراء.. هل يجوز للمشترى حبس ثمن المبيع عن البائع؟.. المشرع أجاز ووضع 3 شروط للحصول عليه أبرزها خشية المشترى من نزع المبيع من تحت يده.. و3 شروط أخرى لسقوط الحق.. والنقض تتصدى للأزمة ايجارات - أرشيفية
كتب علاء رضوان

مشاركة

اضف تعليقاً واقرأ تعليقات القراء

"اشتريت شقة منذ عدة أيام بعد أن اتفقت مع صاحب العقار على سداد المبلغ كاملاَ على دفعتين، وبالفعل سلمت له الدفعة الأولى من المبلغ المتفق عليه، ومن المقرر أن أسلم له الدفعة الثانية خلال عدة أسابيع، إلا أن أحد الأصدقاء نصحني بألا أدفع له باقي الثمن حتى يقوم بإدخال المرافق المتفق عليها في العقد، وذلك حتى لا أتعرض لأي عملية نصب".. بهذه الكلمات بدأ الشاب "وائل.ش"، سرد مشكلته لـ"اليوم السابع" مع صاحب العقار فى محاولة لإيجاد حلول قانونية معه.

وتابع: "على الفور قمت بالاتصال بصاحب العقار وأخبرته بأنني لن أسدد باقى ثمن الشقة حتى يقوم هو بإكمال المرافق المتفق عليها من واجهة للبيت وتركيب الأسانسير، مع الأخذ فى الاعتبار أن البائع اشترى العقار من مالك أصلى لم يسجل له العقد هو الأخر،  والسؤال الذى يطرح نفسه هنا هل يجوز لى حبس باقى الثمن من الناحية القانونية خاصة أنه لم يتم حتى تلك اللحظة تسجيل العقد؟ وكيف أضمن حقى؟". 

51296-51296-131

هل يجوز للمشترى حبس ثمن المبيع عن البائع؟

وللإجابة على هذا السؤال – يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض دانيال شفيق – أنه من حق المشترى فى حبس باقى الثمن حتى يقوم البائع بتسجيل عقد مشتراه من المالك الأصلي، وذلك نتيجة وجود سبب جدى يخشى معه نزع المبيع من تحت يده طبقا للمادة 457/2 مدنى، وعلم المشترى وقت الشراء بهذا السبب لا يدل بذاته على نزوله عن حق الحبس، كما أن تقدير جدية السبب الذى يولد الخشية فى نفس المشترى من تحت يده من سلطة قاضى الموضوع، أما عدم تسجيل البائع عقد مشتراه من المالك الأصلي خطر جدي يهدد المشترى بنزع المبيع من تحت يده، وبذلك يحق للمشترى في حبس باقي الثمن حتى يزول الخطر .

وبحسب "شفيق" فى تصريح لـ"اليوم السابع" - مفاد نص المادة 457/ 2 من القانون المدني - أن المشرع أجاز للمشتري الحق في حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من تحت يده، فمجرد قيام هذا السبب لدى المشتري يخول له الحق في أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ولو كان مستحق للأداء حتى يزول الخطر الذي يتهدده وعلم المشتري وقت الشراء بالسبب الذي يخشى معه نزع المبيع من تحت يده لا يكفي بذاته للدلالة على نزوله عن هذا الحق، وذلك لأنه قد يكون محيطاً بالخطر الذي يتهدده، ويكون في ذات الوقت معتمداً على البائع لدفع هذا الخطر قبل استحقاق الباقي في ذمته من الثمن. 

71567-71567-71567-71567-380

تصدى محكمة النقض للأزمة   

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدى للأزمة فى الطعن المقيد برقم 390 لسنة 39 القضائية – جلسة 25 نوفمبر 1974 حيث قالت فى حيثيات الحكم لم يقصر المشرع في المادة 457/ 2 من القانون المدني حق المشتري في حبس الثمن على وقوع تعرض له بالفعل، وإنما أجاز له هذا الحق أيضاً ولو لم يقع هذا التعرض، إذا تبين له وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من تحت يده، وتقدير جدية السبب الذي يولد الخشية في نفس المشتري من نزع المبيع من تحت يده هو من الأمور التي يستقل بها قاضي الموضوع، ولا رقابة عليه في ذلك لمحكمة النقض متى أقام قضاءه على أسباب سائغة تكفي لحمله - وإذ كان ذلك - وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى في استدلال سديد، إلى أن عدم تسجيل الطاعن عقد مشتراه العرفي من المالكين الأصليين من شأنه أن يولد في نفس المطعون ضده خشية جدية تؤذن بنزع العقار من تحت يده، فإن ما يثيره الطاعن بعد ذلك بشأن جدية هذه الخشية لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً لا يقبل أمام محكمة النقض.

ووفقا لـ"المحكمة" - التزام المشتري بدفع الثمن في عقد البيع يقابله التزام البائع بنقل الملكية إلى المشتري، فإذا وجدت أسباب جدية يخشى معها ألا يقوم البائع بتنفيذ التزامه، كأن يكون غير مالك للعقار المبيع، كان من حق المشتري أن يقف التزامه بدفع الثمن حتى يقوم البائع من جهته بتنفيذ التزامه، ولما كان الثابت من الحكم المطعون فيه أن الطاعن لم يسجل عقد مشتراه من المالكين الأصليين حتى يستطيع بدوره نقل ملكية العقار المبيع إلى المطعون ضده، بل ظل هذا العقار على ملك المالكين الأصليين مع قيام خطر التصرف فيه إلى الغير بعقد مسجل مما يتهدد المطعون ضده بنزعه من تحت يده، لما كان ذلك، فإن الحكم المطعون فيه، إذ انتهى في قضائه إلى أن من حق المطعون ضده حبس باقي الثمن حتى يقوم الطاعن بتسجيل عقد مشتراه من المالكين الأصليين، لا يكون قد خالف القانون أو أخطأ في تطبيقه.   

87149-87149-87149-87149-87149-87149-87149-201811020318271827

الخلاصة: حق المشتري في حبس الثمن.

أولا: حالات ثبوت حق المشتري في حبس الثمن .

طبقاً للمادة 576 من القانون المدني، يحق للمشتري حبس الثمن في الحالات الآتية:

1- إذا تعرض أحد للمشتري في وضع يده على المبيع بدعوى حق سابق على البيع أو ناشئ من البائع، إلا انه إذا وقع التعرض في جزء من المبيع، فلا يجوز للمشتري أن يحبس عن البائع سوى قيمة هذا الجزء .

2- إذا وجدت أسباب يخشى معها على المبيع من أن ينتزع من تحت يد المشتري على أن تكون هذه الخشية مبنية على أسباب جدية، كظهور عدم عائدية المبيع للبائع أو ظهور حق رهن على المبيع .

3- إذا كشف المشتري عيباً خفياً في المبيع يوجب ضمان البائع.

ويلاحظ على هذه الحالات أنها تتصل بضمان التعرض الصادر من الغير وضمان الاستحقاق وضمان العيوب الخفية، وإزاء ذلك يثور التساؤل عما إذا كان حق المشتري في حبس الثمن قاصراً على الحالات التي وردت في المادة 576 أو أنه من الجائز أن يتعداها إلى جميع الأحوال التي يقع فيها إخلال من جانب البائع بالتزاماته كإخلاله بالتزامه بالتسليم أو التزامه بعدم التعرض الشخصي؟

أن حق المشتري في حبس الثمن في الحالات المنصوص عليها في المادة 576 من القانون المدني لا يعدو أن يكون تطبيقاً من تطبيقات القواعد الخاصة بالدفع بعدم التنفيذ، لذلك فأن للمشتري الحق في حبس الثمن في جميع الحالات التي يتحقق فيها عدم وفاء البائع بأي من التزاماته الناشئة عن عقد البيع، ولكي يستطيع المشتري حبس الثمن في الأحوال التي يجوز فيها ذلك ،يشترط ان لا يكون هناك اتفاق بين البائع والمشتري على خلاف ذلك، لأن القواعد المتعلقة بحبس الثمن ليست من النظام العام . 

63620-63620-63620-mahkama2

ثانيا: حالات سقوط حق المشتري في حبس الثمن .

يسقط حق المشتري في حبس الثمن في الحالات الآتية:

1- إذا تنازل المشتري صراحة أو ضمناً عن حقه في حبس الثمن.

2- إذا زال سبب ثبوت حق المشتري في حبس الثمن، كما لو زال خطر الاستحقاق أو انقطع التعرض أو قام البائع بإصلاح العيب الذي كشفه المشتري.

3- إذا قدم البائع للمشتري كفيلاً يضمن له ما عسى أن يرجع به على البائع.   

 

104332454_914907568973005_1196533507093946061_n

 

 

82911736_914907825639646_5602286041043174590_n
 
83527359_914907772306318_1476595336531648086_n
 
 

 

104006481_914907932306302_6563556627412220749_n
 
 

 

104117044_914907628972999_1951659016063848491_n
 
 

 

104169046_914909458972816_6639042100307865785_n
 
104217844_914907988972963_6826964406790092193_n
 
 
 
104412666_914907678972994_6404854153060551421_n
 

 

 









الموضوعات المتعلقة


مشاركة

لا توجد تعليقات على الخبر
اضف تعليق

تم أضافة تعليقك سوف يظهر بعد المراجعة





الرجوع الى أعلى الصفحة